Fiscal,Patrimoine

Plus-values des particuliers

Preuve de l’occupation à titre de résidence principale pour le bénéfice de l’exonération de plus-value immobilière

Le contribuable qui sollicite le bénéfice de l’exonération de plus-value immobilière au titre de la cession de la résidence principale, sur réclamation, supporte la charge de prouver l’exagération de l’imposition à laquelle il a été assujetti d’après les bases de la déclaration de plus-value.

En juillet 2019, une SCI cède le lot numéro 43 de la copropriété, issu du partage de l’ancien lot numéro 8 en lots 43 et 44. Cette cession a dégagé une plus-value imposable entre les mains des associés présents à la date de la cession selon le régime des plus-values immobilières des particuliers pour les associés personnes physiques, à hauteur de la part leur revenant dans les bénéfices sociaux (CGI art. 150 VF, II).

Estimant que le lot 43 ayant été affecté à sa résidence principale constituée par le lot 44 dès février 2019, soit depuis le départ de son locataire, l'un des associés a sollicité, sur réclamation, le bénéfice de l’exonération au titre de la résidence principale (CGI art. 150 U, II.1° et 3°).

Selon lui, les lots 43 et 44 étant reliés par un couloir ouvert auquel il avait un libre accès, ils formaient un tout indissociable au jour de la vente compte tenu de leur proximité et pouvaient à ce titre bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière. En effet, dans sa doctrine, l’administration fiscale précise que sont exonérées les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée lorsqu’elles forment avec elle un tout indissociable (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-10-§ 380-27/06/2023). Par ailleurs, lorsque la partie de l'immeuble cédée est issue de la division du logement constituant la résidence principale du cédant, la condition d'affectation à la résidence principale du cédant s'apprécie au jour de la cession de chacune des parties de l'immeuble (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-10-§ 130-27/06/2023).

Toutefois, il ressort de l’instruction que ni le départ du locataire ni la circonstance que l’acte notarié de vente du lot 43 en juillet 2019 mentionnant que le bien était à usage d’habitation ne permettaient d’établir que l’associé aurait, à la suite de ce départ, investi le lot 43 pour en faire sa résidence principale. Il n’apporte pas d’avantage cette preuve par la production d’attestations qui ne sont corroborées par aucune autre pièce.

Enfin, la circonstance que l’administration fiscale a rejeté la déduction des travaux réalisés par la SCI au cours de l’année 2019 dans le lot 43, au motif qu’ils ne pouvaient être considérés comme ayant été engagés en vue de l’acquisition ou de la conservation de revenus fonciers (le locataire ayant quitté les lieux en février 2019) ne pouvait être regardée comme établissant que ce lot constituait sa résidence principale.

Par suite, le bénéfice de l’exonération au titre de la résidence principale est rejeté.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières / Plus-values sur biens meubles », RF 2020-3, § 275

CAA Paris 22 mars 2024, n° 22PA02222